TAEG immobilier : comment comparer deux offres de prêt ?

Le taux nominal ne décrit qu’une partie du coût

Le taux nominal sert au calcul des intérêts du prêt. Le taux annuel effectif global, ou TAEG, intègre aussi les frais nécessaires à l’obtention du crédit ou des conditions annoncées. Service Public cite notamment les frais de dossier, certains frais d’intermédiaire, l’assurance et les garanties obligatoires.

Avant de classer deux propositions, demandez leur détail écrit. Une ligne absente n’est pas forcément gratuite : elle peut être chiffrée ailleurs ou rester à confirmer. Marquez clairement les montants estimés pour ne pas les confondre avec des conditions fermes.

Mettre les deux propositions sur la même base

Reprenez le même montant emprunté, la même durée et le même calendrier de déblocage envisagé. Comparez également une assurance avec les mêmes personnes et quotités. Si une banque propose une durée différente, demandez une variante comparable avant de tirer une conclusion à partir du taux.

• Montant et durée du prêt : sont-ils identiques ?
• Mensualité : comprend-elle l’assurance, et évolue-t-elle ?
• Frais : lesquels sont inclus dans le TAEG annoncé ?
• Assurance : quelles garanties et quotités correspondent au prix ?
• Conditions : quels éléments restent soumis à une étude ou une validation ?

Un exemple de comparaison en euros

Exemple fictif, limité à l’addition des coûts annoncés pour un même prêt et une même durée : la proposition A comporte 60 000 € d’intérêts, 9 000 € d’assurance et 3 000 € d’autres frais de crédit. Son total est de 72 000 €. La proposition B comporte 62 000 € d’intérêts, 6 000 € d’assurance et 2 000 € d’autres frais, soit 70 000 €.

Dans cet exemple, B présente 2 000 € d’intérêts supplémentaires mais un coût cumulé inférieur de 2 000 €. Cela montre l’intérêt d’examiner toutes les lignes. Ce calcul ne produit pas un TAEG et ne suffit pas à choisir une offre : il faut encore vérifier le calendrier des paiements, la couverture et les conditions.

Le TAEG ne remplace pas le budget de l’achat

Le ministère de l’Économie précise le périmètre des frais de crédit, en distinguant notamment l’évaluation du bien des frais d’enregistrement liés au transfert de propriété. Évitez donc d’assimiler le TAEG à toutes les dépenses de votre achat. Travaux, déménagement et frais d’acquisition doivent être rapprochés du plan de financement.

Notre guide sur l’apport personnel aide à séparer les sommes mobilisées et la réserve conservée. Celui sur le choix entre 20 et 25 ans permet de comparer l’effet de la durée.

Lire les conditions au-delà du classement par taux

Préparez vos questions sur la modulation des échéances, les remboursements anticipés et les conditions applicables si votre projet change. Demandez des réponses écrites et repérez les clauses correspondantes. Le prêt doit aussi être cohérent avec votre trésorerie et votre calendrier.

Pour un premier échange, indiquez le prix du projet, l’apport disponible, le financement recherché et l’existence éventuelle de propositions. La page financement bancaire présente la démarche.

Demander un contact pour comparer mon financement. Cette demande gratuite et sans engagement ne constitue pas une demande de crédit auprès d’une banque.